אחריות ועד הבית על נזילות ברכוש המשותף: מי אחראי ומי משלם

שני שכנים, קומה מול קומה, ריב שנמשך חצי שנה. אחד טען שהנזילה מגיעה מהדירה שמעליו, השני התעקש שזו צנרת משותפת של הבניין. אף אחד לא רצה לשלם, וּועד הבית נתקע באמצע. שעה אחת עם מצלמה טרמית ובדיקת גז סיימה את הוויכוח: הנזילה היתה בקו מים ראשי שעובר בקיר המשותף – כלומר רכוש משותף, באחריות כלל הדיירים. התשובה העובדתית קבעה גם את חלוקת התשלום.

מה נחשב "רכוש משותף"?

לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, רכוש משותף הוא כל חלק בבית המשותף שאינו שייך לדירה מסוימת ^[1]. בהיעדר תקנון רשום חל על הבניין התקנון המצוי שבתוספת לחוק ^[2]. הרכוש המשותף כולל בדרך כלל את הקרקע, היסודות, הקירות החיצוניים והגג; את חדר המדרגות, הלובי, המעלית והחניה המשותפת; וצנרת מים, קולטני ביוב ותשתיות המשרתות את כלל הדיירים – גם כשהן עוברות פיזית בתוך קיר או שטח של דירה מסוימת.

מתי האחריות על ועד הבית (כלל הדיירים)

אחזקתו ותיקונו של הרכוש המשותף מוטלים על כל בעלי הדירות יחד, והוועד (הנציגות) הוא הגוף שמבצע זאת בפועל. לכן הוועד אחראי כאשר הנזילה מקורה בקו מים ראשי או בקולטן ביוב משותף; בנזילה מהגג המשותף או מקיר חיצוני; או בצנרת שמשרתת כמה דירות, גם אם היא עוברת דרך דירה אחת. במקרים כאלה מדובר לרוב באיתור נזילות בבניינים משותפים.

מתי האחריות על בעל הדירה

בעל הדירה אחראי לנזילות שמקורן בשטח הפרטי שלו ובצנרת שמשרתת רק את דירתו: נזילה מצנרת פנימית בדירה (מטבח, אמבטיה, שירותים), נזילה מדוד או ממכשירי חשמל בתוך הדירה, ונזק שנגרם לשכן מתחת כתוצאה מנזילה בדירה שמעליו – מצב שמפורט במאמר על נזילה בתקרה מהשכן.

איך קובעים מאיפה הנזילה – וכאן נכנס האיתור המקצועי

אי אפשר לחלק אחריות בלי לדעת את מקור הנזילה, ואסור לשבור קירות בניחוש. איתור נזילות מקצועי – בעזרת מצלמה תרמית, בדיקת גז וציוד אקוסטי – מאתר את המקור המדויק ללא הרס, וקובע באופן חד-משמעי אם מדובר בצנרת פרטית או משותפת. חוות דעת כתובה של מאתר מוסמך היא המסמך שמסדיר את חלוקת האחריות ומשמש מול הוועד, השכנים וחברת הביטוח.

מי משלם על האיתור ועל התיקון?

הפרקטיקה המקובלת: כשלא ברור מהו המקור, הוועד מזמין את האיתור. לאחר שנקבע המקור, החלוקה בדרך כלל כזו: מקור בצנרת או תשתית משותפת – העלות על ועד הבית (כלל הדיירים); מקור בצנרת פרטית בתוך דירה – העלות על בעל הדירה; וכשקיים כיסוי מתאים בפוליסת ביטוח מבנה – חברת הביטוח נושאת בעלות, בכפוף לתנאי הפוליסה ולהשתתפות העצמית.

אין הסכמה – לאן פונים?

אם הוועד או שכן מסרבים לשאת באחריות, אפשר לפנות למפקח על רישום מקרקעין (המפקח על בתים משותפים) ^[3]. למפקח סמכות שיפוטית לדון בסכסוכים בבית משותף, לחייב בביצוע תיקונים ובחלוקת ההוצאות. חוות דעת מקצועית של מאתר נזילות ותיעוד מסודר של הנזק הם הבסיס הטוב ביותר לפנייה כזו.

הבהרה: המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה ספציפי מומלץ להיוועץ בעורך דין ולבדוק את התקנון והפוליסה של הבניין.